A ti, joven, que deseas una vivienda propia

[Frente al Statu Quo. Publicado en Diario Libre el 25 de noviembre de 2024.]

Franco Modigliani, profesor del Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT) y premio Nobel de Economía en 1985, desarrolló un modelo que muestra el nivel de consumo óptimo que debería realizar un individuo a lo largo de su vida. Específicamente, recomienda que, en función de los ingresos, las personas ahorren durante su etapa laboral con el objetivo de acumular el capital suficiente para mantener un adecuado nivel de consumo cuando estén retirados y fuera del mercado de trabajo. 

Por lo general, la vivienda es el activo de más valor que atesora una familia durante su vida laboral. Cuando los jóvenes entran al mercado de trabajo, después de concluir sus estudios, la meta principal es ahorrar lo necesario para cubrir el pago inicial de una vivienda. A menos que reciban una transferencia de dinero de algún familiar que les permita costearla con un pago único, los jóvenes contratan con una entidad financiera un préstamo de largo plazo para abonarlo en cuotas mensuales, las cuales incluyen un monto por concepto de intereses y otro correspondiente a la amortización del capital adeudado.

En la República Dominicana, una vivienda de bajo costo -cuyo precio actual asciende a poco más 5 millones de pesos- se adquiere, generalmente, mediante el pago de un inicial de un millón de pesos y un préstamo de hasta 4 millones de pesos. Si se asume un plazo de vencimiento de 20 años y una tasa de interés anual de un 12%, como la registrada a inicios de 2024, la cuota de pago mensual asciende a 44,043 pesos. Dado que los bancos exigen que la cuota mensual no supere el 30% de los ingresos del hogar, se calcula que para percibir dicho préstamo el ingreso mensual del hogar debe oscilar alrededor de los 147 mil pesos. 

El impacto de una mayor tasa de interés sobre la capacidad de adquirir una vivienda es significativo. El incremento de 3 puntos porcentuales de la tasa de interés sobre préstamos hipotecarios, como el registrado en las Asociaciones de Ahorros y Préstamos entre diciembre de 2023 y octubre de 2024, reduce la capacidad de las familias de acceder al préstamo necesario para comprar la casa. Si la tasa de interés anual fuese de un 15%, la cuota mensual de un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda de bajo costo ascendería a 52,672 pesos; es decir, 8,629 por encima del caso anterior y casi un 36% del total del ingreso familiar, cantidad que supera el límite establecido por la banca para otorgar el préstamo. 

El resultado del aumento del costo de financiamiento es la contracción de la demanda de viviendas. En esa línea se orientan las declaraciones de los representantes de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI), quienes sostienen que el incremento de la tasa de interés registrado en 2024 ha provocado una disminución entre un 30% y un 35% de la demanda de viviendas, lo cual significa que menos personas pueden alcanzar el sueño de poseer una vivienda. 

Las autoridades del Banco Central son conscientes del impacto negativo que provoca el aumento de la tasa de interés. Por ese motivo, han tratado de rebajarla desde mayo de 2023.  Entre junio y diciembre del año pasado, el organismo emisor disminuyó en 150 puntos básicos la tasa de interés de referencia y liberó liquidez para que el sector financiero colocase préstamos por casi 200 mil millones de pesos a una tasa de interés de hasta un 9%. El cambio de postura de la política monetaria hacia una menos restrictiva redujo transitoriamente la tasa de interés de mercado y facilitó que muchas personas adquiriesen viviendas con préstamos a tasas fijas por un plazo de hasta dos años. En ese caso, la cuota mensual de un préstamo de 4 millones de pesos es igual a poco menos de 36 mil pesos durante el período de tasa de interés subsidiada de un 9%.  

A pesar de esas medidas de flexibilización monetaria, durante el año 2024 se ha registrado un significativo incremento del costo del financiamiento. La tasa de interés activa promedio ponderado de los bancos múltiples pasó de un 13.6% en diciembre de 2023 a un 16.2% en noviembre de 2024, un aumento de 260 puntos básicos. Dicho comportamiento ocurrió al mismo tiempo en que se recortó la tasa de interés de referencia, revelando un preocupante divorcio entre la tasa de política y el resto de las tasas de interés de mercado. 

Es altamente probable que la citada anomalía, que resulta perjudicial para los jóvenes que necesitan un préstamo hipotecario, esté estrechamente relacionada con las intervenciones del Banco Central en el mercado cambiario para estabilizar la tasa de cambio del peso frente al dólar. En lo que va de año, las reservas internacionales han caído en 2,242 millones de dólares, equivalente a 132,882 millones de pesos, suma que incluye la venta de divisas al mercado privado realizada con el objetivo de mantener la volatilidad cambiaria lo más baja posible. 

Aun cuando las altas tasas de interés no se han reflejado todavía en la reducción del ritmo de actividad económica, no cabe duda de que tendrán un impacto negativo. La construcción, que es uno de los sectores productivos más sensibles a las tasas de interés, tanto por el lado de la oferta como por el de la demanda, registró una sorprendente expansión interanual de un 4.4% en el período enero-septiembre de 2024. Sin embargo, si se considera que la política monetaria tiene un efecto rezagado sobre las actividades productivas, es muy probable que en los próximos meses se desacelere el ritmo de la construcción y, por lo tanto, descienda la demanda de cemento, varillas y pintura, indicadores clave en el cómputo de su valor agregado. Si cae el ritmo de crecimiento de la construcción, que representa alrededor del 15% del producto interno bruto, se reduciría la expansión de toda la economía dominicana. Un resultado negativo para todos. Especialmente para ti, joven, que deseas una vivienda propia.